拆迁补多少，谈好了也不算——上海“华翔产业园”拆迁案样本

一桩顺利推进的拆迁，拆与被拆的人最后却双双被带上法庭。

双方谈出的补偿价，与按补偿标准算出的价格相差3000万元，被定义为拆迁诈骗。

当拆迁补偿标准的“死”价，遭遇市场里讨价还价的“活”价，谁说了算？

能顺利推进的拆迁，补偿通常是按谈出来的价格，而非算出来的价格

三个月之间，周新强从带头签合同的拆迁“带头人”，变成诈骗拆迁款的“阶下囚”。

40岁的周新强，曾经是上海市闵行区一个小有身家的民营企业主，也曾拥有区政协委员、区工商联常委之类的头衔，但现在唯一的身份是合同诈骗罪犯罪嫌疑人。

当初，在京沪高铁拆迁中，他的“华翔产业园”与拆迁方谈好了5800万元的拆迁补偿。但现在，司法机关严格根据当地的拆迁补偿标准算出的补偿价是2786万元。中间多出的3051万元被定义为诈骗拆迁款。

一桩顺利推进的拆迁，最后的结局是，拆与被拆的人双双被带上法庭，正在等待判决。

“被期待的”拆迁

当时周新强一方并未在意这个问题，他们随即与产业园里的租户商谈，自己先掏出两百多万元的补偿与他们结束了租约

周新强，浙江诸暨人氏，在沪、浙等地经商多年。2001年，他与上海闵行区华漕镇范港村签署协议，花了341万元买下16亩集体土地的50年使用权。

按照中国的土地制度，集体土地只有在完成征地之后，才能通过国土部门入市流通。但在早些年，城市周边农村自行组织“卖地”非常普遍，周新强正是以这种不规范形式，获得了土地使用权。

随后，周举资数百万，在这块土地上修建了总计12015平方米的仓库和业务用房。修建计划虽获得了闵行区计委的批准，也获得了建设用地规划许可证，但施工时未办理建设工程规划许可证，最终也未获得房产证。

彼时，这样的无证建筑，在市郊乡镇广泛存在，亦不为相关政府部门追究。

2002年施工完成之后，周新强在这里办了一个华翔产业园，其实就是出租仓库。到2008年时，一年能有超过300万的租金收入。

2008年10月，华翔产业园所在地区的拆迁工作启动，这里已被纳入上海虹桥综合交通枢纽工程（简称虹桥枢纽）区域的京沪高铁项目用地范围，拆迁由虹桥枢纽闵行区分指挥部（简称指挥部）直接负责。

虹桥枢纽是目前上海着力打造的一项大型基础建设工程，是一个集航空、高铁、城铁、高速公路、磁浮、地铁、公交等交通方式于一体的大型交通枢纽，用地面积约26.26平方公里，投资规模高达360亿元。

不过，这个兼具虹桥枢纽和京沪高铁两大项目属性的拆迁，在当时面临尴尬。

案发后指挥部提交给上海市公安局的报告显示，这次拆迁，其实是在“没有征地手续、没有拆迁许可证的情况下，闵行区对相关居民、企业进行协商动迁”。

这个做法并不符合土地管理的法律法规，相关方面也未予以解释。今年4月27日，在法庭上被辩护律师追问至此时，公诉人用“这是另外的问题”一句话便带过。

当地一位土地行业人士对此解释称，这些项目建设工期紧张，程序问题常常简化处理或者“先上车后补票”。

不过，当时周新强一方并未在意这个问题，他们随即与产业园里的租户商谈，自己先掏出两百多万元的补偿与他们结束了租约。

在上海，虽然拆迁纠纷层出不穷，但被拆迁其实是一件让人期待的事情，尤其是这种公共项目拆迁，人们通常认为可以拿到比其他拆迁丰厚的补偿。

拉锯中的潜规则

负责拆迁评估的人第一次上门测量时，就暗示周作根说，“你懂的，裤子总是从下往上穿…… （估价总是从低做到高的——记者注）”

但是，当谈判开始，最初的交涉却并不愉快，接待拆迁方的是周新强的哥哥周新国，但他性情耿直，很快和拆迁方“吵翻”，因为“对方态度很恶劣”。

对此，熟稔人情的周新强改派“脾气好”的妻舅周作根，去和拆迁工作组沟通。除了商谈补偿价格，周新强还试图拿到置换土地，并争取保留部分处在拆迁红线外的房产。

尽管双方都在不断调整价码，但至12月时，双方仍“谈不拢”。与周家联系的指挥部现场办事处工作人员蒋国琪，多次提出“要与法人代表对话”。

于是，周新强从北京赶回上海，两人在一家上岛咖啡见面。在交流了半小时的拆迁政策之后，周拿出一个装有五万元现金的礼品袋，蒋收下了。事后，周称送钱是“为了消除误会”。

此后一些日子里，周作根也在陆续地“贿赂”蒋国琪——租户撤出前甩卖的杏仁粉、家乡带回的特产香榧子、珍珠项链、诺基亚手机，乃至拆迁后卖废钢得的三千元钱等，后者照单全收。

春节前夕，蒋国琪又约周新强“再聊聊”。这次见面，蒋国琪花了半小时向周新强诉苦，说自己生活拮据，压力很大。

心领神会的周新强，下楼到车里取出十万元现金，递给蒋说，“过年了，这点意思意思……”蒋笑着说“谢谢”，便收下。

随着交往的“深入”，蒋对周家态度陆续好转，在这场拆迁拉锯中，不时提点一二。比如，蒋提前告诉了周新强，他期望的土地置换和保留红线外房产，次日领导会答复他“做不到”。

蒋国琪并不是唯一需要“打点”的角色，评估公司是另一个关键所在。

拆迁开始前，相关部门已经针对这次拆迁制定了好几份覆盖各种类型拆迁对象的补偿标准，对各种建筑，装潢、附属物、土地、停业停工等各方面都给出了详细的补偿方案。

按照指挥部提交的报告描述，指挥部会委托第三方评估公司，结合上述方案和相关的政策，对具体拆迁项目估价，并在此基础上双方协商出最终补偿价格。

所以，在这个游戏规则下，评估价格微妙而关键。

事实上，负责华翔产业园拆迁评估的上海闵恒房地产估价有限公司的工作人员第一次上门测量时，就暗示周作根说，“你懂的，裤子总是从下往上穿……”（估价总是从低做到高的——记者注）。

此后，周作根给两位主要的评估师张剑、王鹏陆续送去五万元和两万元。并借元旦和春节之机，连番送去珍珠项链、山水画册、香榧子、杏仁粉等礼物。

补偿价格“倒轧账”

当周作根揪住每个细节与评估人员讨价还价的时候，前期已给过好处费的主要评估师张剑忍不住提醒他，不要纠缠具体数字了，你们和指挥部领导谈出一个金额后，我们会把这个数字操作出来

打点之中，拆迁谈判缓慢推进。

最初，周新强一方要求的补偿金额高达1.5亿元。

他提出这个数字的最大理由是：按照其2008年329万元的租金，并以每三年6％的增速，至土地2051年到期时，产业园还能获得的租金收入超过2亿元。而他们委托的评估公司，作出了1.2亿的估价。

在拆迁方看来，“要价太高”，他们初步提出的补偿价只有两千多万元，双方落差巨大。

这种情况在拆迁中极常见，被拆迁方往往会狮子大开口一番，而拆迁方会先刻意做出一个价格较低的初步评估价格，为后期商谈留下空间。本案中，拆迁和评估方人员后期在接受司法部门调查时，也都承认了这一点。

根据现行《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

因为最后的价格将会在评估价格的基础上再协商决定，将评估价格做高变成了一件重要的事。

周新强采取了两个办法，一是提交了伪造的建设工程规划许可证复印件，并顺利被指挥部的蒋国琪收下。因为根据这次拆迁的方案，持有建设工程规划许可证或房产证的房产，在估价时可以按照更高标准计算。

此外，因为他说要搬迁大量工业设备，于是找来了高达9000万元的设备发票复印件，希望能为自己的价格加码——但这些发票并未被一次收下，而是随着评估价不断的提高而被相应收取。

但是，当周作根揪住每个细节与评估人员讨价还价时，前期已收过好处费的主要评估师张剑忍不住提醒他，不要纠缠具体数字了，你们和指挥部领导谈出一个金额后，我们会把这个数字操作出来。

那意味着，与算出来的价相比，谈出来的价更重要。

到2009年2月之前，周新强的要价仍高达1亿元。而拆迁方的报价虽已涨至3500多万元，仍差距甚大。

按照上级对指挥部最初的指令，这批拆迁是要在2009年2月之前“基本完成拆迁腾地”，以实现年内完成工程建设的计划。而且，华翔产业园，是这个拆迁区域内体量最大的被拆迁单位之一，能否顺利拆掉，对指挥部来说至关重要。

2月2日的动迁攻坚推进例会后，现场办事处负责人和指挥部领导协商，敲定了6000万元的补偿底线。

根据现场办常委副主任徐建方事后回忆，再经过不断谈判，3月9日，双方在5800万的价格上达成一致，并当场签署了一份框架协议。

这时，初步算出来的补偿估价虽已到了4900多万元，但仍与5800万元有差据。

不过，谈好的价格落到账面上去，并不难。

很快，一份上海市重大工程办公室出具的会议纪要出炉──上面记录着，3月2日，市重大办、闵行区房地局、虹桥枢纽指挥部、华漕动迁办和拆迁公司等各方参与的协调会上，决定发放874万元的特殊性补贴，以保障企业经营生存和社会稳定。

事后徐建方向警方承认，这份会议纪要只是其手下的打字员拟好，再通过邮件发给重大办盖章审核的，并无实际开会商讨。

3月16日，针对华翔产业园的项目的估价报告完成，恰如张剑早先所言，估值加上其他几类补贴，神奇地配出5800万元的总价。

更神奇的是，在拆迁方的官方材料中，达成5800万元价格时签订的那份框架协议的第一页，被悄然替换成了补偿协议，甚至详细列举了5800万元的构成明细，与估价报告、会议纪要等数据一一对应。

算出来的价与谈出来的价达成了一致。业内管这个做法叫“倒轧账”。

一个有根有据的拆迁价格，就此诞生。3月中旬，周新强的企业搬走，后续工程建设顺利展开。

案后反思

案发后拆迁方对这个项目动迁补偿作了一份情况说明提交给上海市公安局，重新计算出的补偿价格是2740万。不过周的律师表示，若是这个价格，周新强当时绝对不会同意拆迁。

不过，这个皆大欢喜的结局没有维持多久。

两个月后审计署针对京沪高铁的审计，发现了发票和许可证造假。周新强和拆迁方这些台面下的潜规则，浮出水面。

2009年6月上旬，周新强、周作根、周国强和蒋国琪被上海市公安局刑拘，次月被以涉嫌合同诈骗罪批捕，蒋还多被指控一项非国家工作人员受贿罪，张剑、王鹏等人，亦另案被查。

当初带头签下合同，积极完成拆迁的当事人，如今双双被押上法庭。

今年4月，这个案件已在上海市一中院开庭审理。检方指控周新强等人，为非法获取拆迁补偿费用，变造了建设工程规划许可证和设备发票，虚构厂房为有证建筑且需搬迁大量工业设备及绿化等附属物的事实，严格按照拆迁补偿标准重新计算之后，认定周新强等人骗取国家拆迁补偿3051万元，包括房屋多补偿462万元，设备搬迁多补偿1089万元，停产停业、房屋装修多补偿1117万元等。这些差异大多是因为有证无证情况下所涉及的具体项目补偿办法和标准不同以及部分项目评估数量和单价存在出入等原因产生的差异。

值得一提的是，案发后拆迁方对这个项目动迁补偿作了一份情况说明提交给上海市公安局，重新计算出的补偿价格是2740万元。不过周的律师表示，若是这个价格，周新强当时绝对不会同意拆迁。

而控辩双方在法庭上的一些争议焦点，也折射出了拆迁体系的错漏丛生。

以建设工程规划许可证为例，这份直接影响到补偿标准的关键证书，竟然从未要求被拆迁方提供原件。

而拆迁方多位工作人员接受警方调查时的说辞是，不管是许可证还是发票，大家均称自己的前（后）环节其他人会审核原件。

事实上，被拆迁户是否持有许可证，在闵行区规划局就可以调出记录，根本不需要对方提供就能掌握。

作假的发票复印件，同样也是多个环节无一审核真伪。这种疏忽的关键，在于其只是“倒轧账”的工具而已。

律师在法庭上的质问，原意虽是为周开脱，但亦指向了从未被揭开的拆迁糊涂账──在当下的拆迁中，多少人是按照所谓的标准在补偿，又有多少人获得的是远远突破标准的补偿？

这个问题的根源在于，拆迁过程中，拆迁方按照拆迁补偿标准提出的评估价总是远低于被拆方基于市场价值产生的预期。而当被拆方不满时，可委托当地建设部门授权的房地产价格评估专家进行技术鉴定，甚至是诉诸法院，但这些渠道实际上都难以达成双方满意的价格。

于是，有人如周新强般选择通过潜规则提高价格，也有人以自焚等激烈方式将身体与生命作为代价。后者因为激烈而广为人知，前者则基于拆迁中极易操纵的评估、缺乏监督的补偿商谈过程而“高效快捷”。

如何建立一套科学合理的补偿机制，正是尚在讨论的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》亟待解决的焦点问题之一。